Vender una propiedad en Querétaro implica cumplir con obligaciones fiscales que pueden resultar complejas si no se comprenden a detalle. En este artículo explicaremos de manera clara y profunda los principales impuestos, procesos y consideraciones que debemos tener presentes para realizar la transacción correctamente y evitar sanciones.
Impuesto Sobre la Renta (ISR) por la venta de inmuebles en Querétaro
El ISR es, sin duda, el impuesto más relevante al momento de vender una propiedad. Este impuesto grava la ganancia obtenida por la diferencia entre el precio de adquisición y el precio de venta. Es importante destacar que el cálculo del ISR no siempre es lineal, pues puede aplicar la exención total o parcial en ciertos casos.
Entre los aspectos más relevantes:
· Podemos aplicar una exención del ISR si la propiedad ha sido la casa habitación del contribuyente por al menos tres años.
· La exención solo es válida por una operación cada tres años, siempre que el monto de venta no exceda de aproximadamente 700 mil UDIS (Unidades de Inversión), lo que equivale a alrededor de 5 millones de pesos.
· En casos donde el valor sea mayor, el excedente estará sujeto a impuesto.
· Es necesario acreditar la residencia con documentos oficiales: credencial del INE con la dirección, recibos de servicios a nombre del vendedor, entre otros.
Si la propiedad no califica para exención, la notaría realizará el cálculo para retener y enterar el ISR correspondiente ante el SAT.
Avalúo catastral y su importancia fiscal
Para determinar correctamente el ISR, se requiere contar con un avalúo catastral actualizado, el cual determina el valor de la propiedad en el mercado. Este documento es indispensable para que el notario pueda hacer los cálculos fiscales y asegurarse de que el vendedor paga los impuestos adecuados.
En Querétaro, el avalúo debe ser emitido por un perito valuador registrado, y tiene una vigencia aproximada de seis meses.
Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI) o ISAI
Aunque este impuesto generalmente corresponde al comprador, es importante conocerlo porque puede influir en el valor final de la operación. En Querétaro, el ISABI varía dependiendo del municipio, pero suele rondar entre el 2% y el 4% del valor de la operación.
El cálculo se realiza sobre el valor más alto entre el de compraventa, el catastral o el de avalúo. Por ello, es esencial asesorarse para evitar diferencias que puedan afectar el cierre de la compraventa.
Gastos notariales y derechos de inscripción en el Registro Público
Al vender una propiedad, también surgen gastos adicionales asociados, como:
· Honorarios notariales: pueden oscilar entre el 0.5% y el 2% del valor de la operación.
· Derechos de inscripción ante el Registro Público de la Propiedad.
· Certificaciones, boletas de no adeudo, constancias de uso de suelo, entre otros.
Aunque estos gastos suelen corresponder al comprador, es frecuente que en la negociación se pacte compartir algunos de ellos.
Retención para extranjeros
Si el vendedor es extranjero sin residencia fiscal en México, la ley obliga a la notaría a retener el 25% del total de la operación a cuenta del ISR, sin deducciones. Esto puede representar un monto considerable, por lo que es fundamental considerar asesoría fiscal previa.
Documentos indispensables para la venta
Para completar la venta y cumplir correctamente con las obligaciones fiscales, se deben preparar y presentar:
· Escrituras originales que acrediten la propiedad.
· Avalúo catastral vigente.
· Constancia de no adeudo de predial y agua.
· Comprobante de domicilio actualizado.
· Identificación oficial vigente del vendedor.
· CURP y RFC.
En el caso de aplicar la exención del ISR, también se requerirá demostrar la residencia en el inmueble mediante recibos a nombre del vendedor, credencial para votar, entre otros.
Cómo optimizar la carga fiscal en la venta
Existen varias estrategias para minimizar el impacto fiscal al vender una propiedad en Querétaro:
· Actualizar el valor en escrituras cuando se hayan hecho mejoras o remodelaciones relevantes; esto puede aumentar el costo comprobado y reducir la ganancia gravable.
· Mantener todos los comprobantes fiscales (CFDI) de remodelaciones, ampliaciones o mejoras.
· Verificar si es posible aplicar la exención del ISR.
· Acercarse con un notario público o asesor fiscal desde el inicio para conocer las implicaciones fiscales y tomar decisiones informadas.
El papel del notario en la operación
El notario es una figura central en la venta de inmuebles, pues además de dar fe pública, es responsable de:
· Calcular el ISR correspondiente.
· Retener y enterar el impuesto ante el SAT.
· Tramitar el cambio de propietario en el Registro Público.
· Revisar que el inmueble esté libre de gravámenes.
Por esta razón, elegir un notario de confianza y con experiencia en Querétaro es clave para evitar complicaciones.
Conclusión
Vender una propiedad en Querétaro implica comprender y cumplir diversas obligaciones fiscales: el ISR, el ISABI (para el comprador) y los gastos notariales y registrales. Para evitar problemas y optimizar la carga fiscal, es indispensable preparar la documentación correcta, entender las exenciones aplicables y contar con el acompañamiento de un especialista.
La correcta planeación fiscal no solo nos ahorrará dinero, sino que también nos dará la tranquilidad de que la operación cumple con todos los requisitos legales.